Lyon et Villeurbanne : bien comprendre l’encadrement des loyers

Depuis novembre 2021, les baux d’habitation signés ou renouvelés à Lyon et Villeurbanne sont soumis à l’encadrement des loyers. Ce dispositif concerne les locations nues, les locations meublées et les baux mobilité.

Son objectif est de limiter les loyers excessifs dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu. Pour les propriétaires comme pour les locataires, il est donc essentiel de bien comprendre les règles applicables avant de signer ou de renouveler un bail.

Un loyer encadré dès la signature du bail

Lors d’une première mise en location, le loyer hors charges se compose généralement de deux éléments : le loyer de base et, dans certains cas uniquement, un complément de loyer.

Le bail doit mentionner avec précision plusieurs informations obligatoires : le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicable au logement à la date de signature du bail. Ces montants dépendent notamment de la localisation du bien, du type de location, du nombre de pièces et de l’époque de construction de l’immeuble.

Le principe est simple : le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

Si le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré, le locataire peut adresser une mise en demeure au propriétaire dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail. Le propriétaire dispose alors d’un mois, à compter de la réception du courrier recommandé, pour régulariser la situation.

En l’absence de réponse ou en cas de refus, le locataire peut saisir le juge dans un délai de trois mois. Si le loyer appliqué dépasse effectivement le plafond autorisé, il peut demander une diminution du loyer ainsi que le remboursement du trop-perçu. Le propriétaire s’expose également à une sanction en cas de non-respect de l’encadrement.

Le complément de loyer : possible, mais très encadré

Dans certains cas, le propriétaire peut appliquer un complément de loyer. Celui-ci vient s’ajouter au loyer de base, mais il ne peut pas être utilisé librement.

Deux conditions doivent être réunies. D’abord, le loyer de base doit être égal au loyer de référence majoré. Ensuite, le logement doit présenter des caractéristiques particulières de confort ou de localisation qui le distinguent réellement des autres biens comparables.

Le montant du complément de loyer, ainsi que les éléments qui le justifient, doivent obligatoirement être indiqués dans le bail.

Depuis août 2022, certains logements ne peuvent plus faire l’objet d’un complément de loyer. C’est notamment le cas lorsqu’ils présentent des défauts importants : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, DPE classé F ou G, fenêtres laissant passer l’air, vis-à-vis de moins de 10 mètres, infiltrations, problèmes récents d’évacuation d’eau, installations électriques en mauvais état ou encore mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer.

Que se passe-t-il lors du renouvellement du bail ?

L’encadrement des loyers peut également avoir un impact au moment du renouvellement du bail. Dans ce cadre, le propriétaire comme le locataire peuvent agir.

Si le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation. À l’inverse, si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution du loyer.

Ces démarches sont strictement encadrées et doivent respecter des délais précis.

En cas de demande de réévaluation par le propriétaire

Lorsqu’un propriétaire souhaite réévaluer le loyer au moment du renouvellement, plusieurs conditions doivent être respectées.

Le nouveau loyer proposé doit rester inférieur ou égal au loyer de référence minoré. L’augmentation est également plafonnée : elle peut dépendre des loyers constatés sur le marché local ou de travaux réalisés dans le logement. Depuis 2024, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent pas faire l’objet d’une augmentation de loyer.

Le propriétaire doit informer le locataire au moins six mois avant la fin du bail. Cette notification peut être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remise en main propre. Elle doit préciser le nouveau loyer proposé ainsi que les références utilisées pour justifier ce montant.

En cas de désaccord, le locataire peut contester la proposition en présentant des loyers comparables. Si le blocage persiste, une conciliation peut être engagée. À défaut d’accord, le juge pourra être saisi. Sans accord ni action en justice avant la fin du bail, le loyer reste inchangé.

En cas de demande de diminution par le locataire

Le locataire peut, de son côté, demander une baisse du loyer si celui-ci dépasse le loyer de référence majoré.

Sa demande doit être transmise au moins cinq mois avant la fin du bail. Le loyer de référence majoré à prendre en compte est celui en vigueur à la date de la demande.

La notification doit être adressée au propriétaire, ou à l’agence mandatée, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remise en main propre. Elle doit préciser le nouveau loyer proposé ainsi que le loyer de référence majoré applicable.

En cas de désaccord, une conciliation peut être engagée, puis le juge peut être saisi si nécessaire. Sans accord ni action en justice avant la fin du bail, le loyer reste inchangé. Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des douze derniers mois, le propriétaire peut toutefois procéder à sa révision dans les conditions prévues au bail.

Une règle essentielle pour sécuriser la location

L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne impose donc une vigilance particulière lors de la rédaction, de la signature ou du renouvellement d’un bail.

Pour le propriétaire, il permet d’éviter les erreurs, les contestations et les sanctions. Pour le locataire, il garantit une meilleure lisibilité du loyer appliqué et de ses droits.

Chez NOUSTRAL, nous accompagnons les propriétaires et les copropriétaires dans une gestion rigoureuse, claire et conforme aux règles en vigueur. Dans un marché locatif tendu comme celui de la métropole lyonnaise, la précision des documents et le respect du cadre légal sont essentiels pour sécuriser chaque location.