Idée reçue #1 : Votre syndic a intérêt à augmenter votre budget de fonctionnement

En cours d’année N, pas besoin de voter le budget de fonctionnement N+1

Lors de l’Assemblée Générale Ordinaire, les copropriétaires sont invités à voter un budget de fonctionnement pour l’exercice comptable en cours N (confirmation ou ajustement du budget voté l’an passé) et pour l’exercice comptable N+1. 

C’est une nécessité de voter un budget pour l’année N+1 pour la simple et bonne raison que l’assemblée générale N+1 aura lieu au plus tard 6 mois après la date d’arrêté des comptes de l’exercice N… donc au plus tard 6 mois après le début de l’exercice N+1 ! En effet, un syndic n’est pas autorisé à vous appeler des fonds (y compris le budget de fonctionnement), s’il n’est pas autorisé à le faire par une décision d’Assemblée Générale.

Dans la majorité des copropriétés, le budget est appelé trimestriellement aux 1er Janvier, 1er Avril, 1er Juillet et 1er Septembre. Pour rappel, les virements et prélèvements se font sur et par le compte bancaire de la copropriété (obligation de compte bancaire séparé) et les chèques doivent être établis par les copropriétaires à l’ordre du Syndicat Des Copropriétaires (S.D.C.) et non à l’ordre du syndic ! 

Scinder les appel de fonds

Il faut également scinder l’appel de fonds trimestriel et l’appel de fonds lié à l’obligation de constitution du fonds ALUR. Le montant correspondant à l’appel de fonds relatif au budget est versé sur le compte bancaire de la copropriété tandis que montant découlant du fonds ALUR est lui versé sur un Livret A ou compte SECOP copropriété ouvert pour le compte de la copropriété par le syndic à cet effet. Ceci implique que chaque copropriété à usage d’habitation et disposant d’un fonds ALUR possède au minima 2 comptes bancaires à son nom administrés par son syndic.  

 Ainsi, le compte bancaire de la copropriété est abondé par les copropriétaires au titre du budget de fonctionnement 4 fois par an. 

Cet argent est destiné aux paiements des factures qui seront portées au débit des comptes de la copropriété. Les fournisseurs, eux, n’adressent pas leurs factures trimestriellement mais après réalisation de la prestation. Ceci implique, pour une bonne gestion, un paiement régulier des factures reçues, souvent mensuellement. C’est pour cela que le paiement des charges par les copropriétaires nécessite une assiduité afin que la trésorerie de la copropriété ne soit pas défaillante en fin de trimestre ! 

Par exemple, dans le cas d’une copropriété disposant d’un système de chauffage collectif, les factures de gaz seront plus importantes en période de chauffe que l’été. Toutefois, les charges payées par les copropriétaires ne varient pas en fonction des saisons ! La disponibilité de trésorerie sera par conséquent plus fragile en hiver et au printemps.

Pour faire le lien, le prix du gaz, au début de la crise en Ukraine, à très fortement augmenté. Malgré l’instauration par l’état du bouclier tarifaire copropriété (dont les avoirs étaient adressés au compte-goutte sans date précise), les fournisseurs transmettaient leurs factures au prix (soit figés soit au prix de marché en fonction du contrat) ce qui a mis à mal les finances de beaucoup de copropriétés. Pour faire face à cette situation, les administrateurs de biens ont dû augmenter drastiquement les budgets de ces immeubles afin d’avoir la trésorerie nécessaire en période de chauffe. Il faut savoir qu’un administrateur de biens n’a pas d’intérêt à augmenter les budgets des copropriétés étant donné que tout syndic dispose d’une garantie financière dont la prime est basée sur le pic de fonds détenus sur une période. Aussi, plus les budgets sont augmentés, plus l’assurance du syndic augmente !