Diagnostic structurel des immeubles collectifs : une nouvelle obligation à anticiper en copropriété
Depuis la loi dite “Habitat dégradé” du 9 avril 2024, un nouveau dispositif vise à renforcer la prévention des risques liés à la solidité des immeubles collectifs : le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs.
Ses modalités d’application ont été précisées par un décret du 12 août 2025. Pour les copropriétés, notamment dans les secteurs urbains anciens ou denses comme Lyon, Villeurbanne, la Croix-Rousse, la Presqu’île, Monplaisir, les Brotteaux ou certaines communes de la Métropole, cette évolution mérite une attention particulière.
Il ne s’agit pas d’un diagnostic généralisé à toutes les copropriétés, mais bien d’un outil ciblé, destiné à identifier les fragilités structurelles avant qu’elles ne deviennent critiques.
Une obligation uniquement dans certains secteurs
Contrairement au Diagnostic de Performance Énergétique ou au Projet de Plan Pluriannuel de Travaux, le diagnostic structurel ne concerne que certains immeubles.
Les communes peuvent décider, chacune à leur niveau, de créer des secteurs géographiques à risque. Ces périmètres peuvent être définis en fonction de plusieurs critères : habitat ancien, immeubles dégradés, fragilité des sols, matériaux sensibles, risques connus sur certains bâtiments ou caractéristiques particulières du tissu urbain.
Concrètement, une copropriété ne sera concernée que si elle se situe dans un secteur identifié par la commune. Cette précision est importante : toutes les résidences lyonnaises ou métropolitaines ne sont donc pas soumises à cette obligation.
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Quels immeubles peuvent être concernés ?
Dans les secteurs définis par la commune, le diagnostic structurel s’applique aux bâtiments d’habitation collectifs âgés de plus de 15 ans.
L’obligation peut concerner les immeubles en copropriété, mais aussi d’autres bâtiments collectifs d’habitation. Une fois réalisé, le diagnostic doit être renouvelé tous les 10 ans.
Pour les copropriétés construites depuis plusieurs décennies, notamment dans les secteurs anciens de Lyon ou dans certaines résidences des années 1960 à 1980 de la première couronne, cette nouvelle obligation invite à mieux connaître l’état réel du bâti.
Le PPPT peut-il remplacer le diagnostic structurel ?
Bonne nouvelle pour certaines copropriétés : lorsque le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux répond aux exigences prévues par les textes, il peut valoir diagnostic structurel.
L’objectif est d’éviter la multiplication des études et de limiter les coûts pour les copropriétaires. Dans ce cas, la copropriété peut s’appuyer sur un document déjà réalisé, à condition qu’il soit suffisamment complet et établi par un professionnel compétent.
Pour les conseils syndicaux et les syndics, l’enjeu est donc de vérifier la qualité du PPPT existant ou à venir. Un PPPT bien préparé peut devenir un véritable outil de pilotage de l’entretien de l’immeuble.
Quel est le rôle du syndic ?
Lorsque la commune instaure cette obligation dans un secteur donné, le maire informe le syndic par lettre recommandée.
Le syndic doit ensuite informer les copropriétaires, organiser la réalisation du diagnostic ou transmettre le PPPT si celui-ci est suffisant.
Cette étape est essentielle, car elle permet à la copropriété de comprendre le cadre de l’obligation, les délais à respecter et les conséquences éventuelles en cas d’inaction.
À compter de la notification de la commune, le propriétaire ou le syndic dispose de 18 mois pour transmettre le diagnostic, ou le PPPT, à la mairie.
Que contient le diagnostic structurel ?
Le diagnostic structurel repose notamment sur une inspection visuelle de l’immeuble, l’analyse de son historique et l’identification des désordres susceptibles d’affecter la stabilité du bâtiment.
Le professionnel peut s’appuyer sur différents documents : carnet d’entretien, diagnostics existants, travaux déjà réalisés, procès-verbaux d’assemblées générales, plans ou études antérieures.
Le rapport doit permettre d’identifier les éventuels risques pour les occupants et de formuler, si nécessaire, des recommandations de travaux. Ces recommandations peuvent être hiérarchisées afin d’aider la copropriété à prioriser les actions à mener.
Qui peut réaliser ce diagnostic ?
Le diagnostic doit être établi par un professionnel qualifié : ingénieur, bureau d’études ou spécialiste de la structure du bâtiment.
Ce professionnel doit présenter des compétences techniques adaptées, disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle et offrir des garanties d’indépendance vis-à-vis du syndic et des entreprises susceptibles d’intervenir ensuite sur les travaux.
Cette exigence est importante : le diagnostic structurel est bien plus qu’un état des lieux : il engage une analyse technique du bâti et peut orienter des décisions importantes pour la copropriété.
Ce qu’il faut retenir pour les copropriétés lyonnaises
Le diagnostic structurel constitue d’abord un outil de prévention. Il vise à repérer les fragilités d’un bâtiment avant qu’elles ne se transforment en difficultés difficiles à gérer.
Il ne concerne que les copropriétés situées dans des secteurs définis par les communes. Pour les immeubles collectifs lyonnais, en particulier dans les quartiers anciens ou les secteurs où le bâti présente des caractéristiques particulières, il est recommandé de rester attentif aux décisions municipales à venir.
Pour les syndics et les conseils syndicaux, la bonne attitude consiste à anticiper : tenir à jour le carnet d’entretien, conserver l’historique des travaux, préparer sérieusement le PPPT et informer clairement les copropriétaires.
Chez NOUSTRAL, nous accompagnons les copropriétés dans la compréhension de leurs obligations, la préparation des Assemblées Générales et le suivi des décisions nécessaires à la bonne gestion de leur immeuble.
